Начало / Правовая информация / Ипотека. Долги надо платить.

Ипотека. Долги надо платить.

I. Что говорит нам закон.

 

ипотекаВ соответствии со статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ   взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на  жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Исключением является жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него  может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (в таком случае - банк) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке,  в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

 Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное в банке,  допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с частью 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

 В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем (банком) взыскания на заложенные по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя (собственника квартиры) и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

 

В соответствии со статьей 350 ГК РФ реализация заложенного имущества  производится путем продажи с публичных торгов. 

При возникновении спора в суде необходимо помнить, что по  просьбе залогодателя (собственника квартиры) суд вправе в решении об обращении взыскания на  квартиру отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. 

При утрате жилого помещения, приобретенного по договору ипотечного кредитования, в соответствии со статьями  95, 106 Жилищного кодекса РФ у граждан возникает право требования о предоставлении жилого помещения маневренного фонда, если утраченное жилое помещение являлось для них единственным.

Гражданам необходимо помнить, что разрешить спор об оплате ипотеки возможно  не только в судебном порядке, когда  жилой дом или квартира реализуются путем продажи с торгов, но и  во внесудебном порядке, заключив договор с банком, на основании которого гражданин может самостоятельно реализовать свою квартиру с максимальной для себя выгодой.

 

II. Что делать в случае невозможности гасить кредит.

 

Итак, начнем с того, что в разгар финансового кризиса российские банки начинает накрывать волна неплатежей. Просрочка по кредитам физическими лицами растет.

Главное при потере работы - не паниковать и не скрываться от банка. Желательно ежемесячно погашать небольшую, хотя бы символическую часть долга, чтобы ваши действия не подпадали под статью УК РФ о злостном уклонении от кредиторской задолженности.

Многие считают за лучшее не выходить на связь с банком, отключить телефон, поменять место проживания и так далее. Однако предположение о том, что банк забудет и простит долг, является большим заблуждением. В действительности, если финансовая ситуация заемщика изменилась и исчезла возможность своевременного внесения платежей или временно утрачена платежеспособность, оптимальным решением является обращение в банк и совместный поиск выхода из сложившейся ситуации. В подобных случаях заемщику важно не потерять связь с кредитором, потому что при наличии весомых причин банки, как правило, идут на диалог об отсрочке платежа или пересмотре графика платежей за счет увеличения срока кредита, уменьшения суммы ежемесячного платежа и прочего. Если же заемщик перестает платить деньги по кредиту и исчезает из поля зрения кредитора, то банк классифицирует его как неплательщика, штрафные санкции за просрочку начисляются в полном объеме, и если попытки банка связаться с должником не приводят к желаемому результату, работа с ним передается коллекторам.

Несколько советов добросовестным должникам, о которых говорят специалисты банковской сферы в случае если не получается гасить кредит:

В первую очередь стоит написать заявление о реструктуризации (рефинансировании) кредита или пересмотре условий кредитного договора по причине временной потери работы. Если банк лояльно относится к своим клиентам, то велика вероятность, что он пойдет на то, чтобы дать вам временную отсрочку. Это проще, чем судиться. Как правило, такой вариант развития событий возможен, если кредит обеспечен залогом - квартирой или машиной. С необеспеченным кредитом сложнее, могут и отказать. В любом случае на суде вам пригодятся доказательства того, что вы не отказывались от своих обязанностей по кредиту и «не играли в прятки» с банком.
         Во-вторых, кроме того, стоит также обратиться в банк с отказом на предоставление своих персональных данных третьим лицам (согласие на это - непременный пункт кредитного договора). Таким образом, банк будет ограничен в праве передачи ваших данных третьим лицам, а именно коллекторскому агентству. Стоит поставить на копию этого заявления отметку банка или отправить заказным письмом.

          В-третьих, в случае отказа от мирного урегулирования и передаче долга коллекторам тоже не стоит паниковать: порой с ними проще договориться, чем с банковской службой безопасности. Если они начинают прессовать - стоит пожаловаться в Роспотребнадзор или написать жалобу в прокуратуру, да и вообще следить, чтобы выбивание долга шло с соблюдением действующего законодательства. К счастью заемщиков, существует очень тонкая грань между «вымогательством» и «взысканием задолженности», нередко коллекторы эту грань переходят. А это уже повод обратиться в правоохранительные органы.

 

СТАНДАРТНАЯ ПРОЦЕДУРА В СЛУЧАЕ НЕВОЗМОЖНОСТИ ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА

         

 После обращения заемщика в банк с заявлением о невозможности погашения ссуды почти все кредиторы действуют по стандартной схеме: 
          

1. Первичное рассмотрение проблемы заемщика и достижение соглашений, например по краткосрочному приостановлению начисления штрафов или отсрочке платежей по кредиту.

          

2. Пересмотр существенных условий кредита. В качестве возможного механизма, позволяющего избежать дефолта, можно также назвать рефинансирование (иными словами, перекредитование) То есть изменение сумм и периодичности платежей, а также удлинение срока кредита. В ряде случаев банк в ответ выдвигает условия, связанные с усилением обеспечения. То есть от клиента требуют предоставить дополнительный залог или поручительство.

         

3. Может быть и так, что предыдущие мероприятия ситуацию не урегулировали. Тогда банк предлагает приступить к внесудебной реализации обеспечения по кредиту, если, конечно, оно имеется. В этом случае клиент сам ищет покупателей на заложенное имущество и под контролем банка совершает сделку купли-продажи. Такой способ позволяет клиенту избежать судебных расходов и комиссий судебных приставов, а самое главное - максимально влиять на стоимость продажи имущества. Для банка вариант с реализацией залогов самими клиентами также предпочтителен, так как экономится время, а значит, снижается риск падения рыночной стоимости имущества. Помните: если дело дойдет до суда, то имущество будет реализовываться с "молотка", то есть по цене, заведомо ниже среднерыночной. И даже если часть имущества (квартиры или машины) вы покупали на свои средства (внеся так называемый «первоначальный взнос» по кредиту), на руки вы можете получить совсем копейки после вычета всех задолженностей и судебных издержек.

           

4. Судебная процедура инициируется только при невозможности решить вопрос с помощью ранее описанных мер. Следует учесть, что по небольшим долгам банку в ряде случаев более выгодно отдать работу с просрочкой на сопровождение коллекторским компаниям.

 

III. Действия государства в условиях финансового кризиса  для поддержки граждан, взявших кредит.

 

Представители Минэкономразвития РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ЦБ и банков обсудили предложение о предоставлении бюджетных займов гражданам, взявшим ипотечный кредит и потерявшим работу, сообщает газета «Ведомости» со ссылкой на участников совещания в министерстве экономического развития.

Средства предлагается выделять по тем же каналам, что и пособие по безработице, они могут тратиться исключительно на платежи по ипотечному кредиту, сообщил изданию подробности этой инициативы директор АИЖК Александр Семеняка.

По его словам, после того, как человек найдет работу, он должен будет погасить долг перед государством. Для снижения рисков при такой схеме можно применить вторичный залог квартиры, как это делается, например, с военной ипотекой, считает Семеняка.

«Цена вопроса не так уж велика - около 20 миллиардов рублей», - сообщил газете один из участников совещания со ссылкой на оценку АИЖК. Банкиры, участвовавшие в совещании, предложили распространить этот механизм не только на ипотечные, но и на другие кредиты.

Член правления «ВТБ 24» Анатолий Печатников считает возможным распространить часть налогового вычета на оплату долга по ипотечному кредиту. По его данным, россияне ежегодно тратят около 66 миллиардов рублей на погашение ипотеки. «13% от этой суммы - 8,7 миллиарда рублей выпадающих бюджетных доходов», - приводят «Ведомости» слова Печатникова.

Другая идея спасения безработных заемщиков, озвученная на минувшей неделе, апеллирует к банковскому сообществу: глава думского комитета по труду и социальной политике единоросс Андрей Исаев сообщил, что партия в ближайшее время предложит банкам на год заморозить взимание выплат по кредитам вместе с процентами с тех граждан, которые потеряли работу из-за кризиса и не в состоянии платить. (Источник: РИА Новости)

 

Так же, министерство экономического развития РФ до конца года планирует повторно внести в правительство законопроект о банкротстве физлиц. Проект появился в 2006 году («Ъ» неоднократно о нем писал), весной нынешнего года Минэкономразвития внесло его в правительство, но проект вызвал замечания и сейчас, по словам госпожи Поповой, проходит согласование с Высшим арбитражным судом (ВАС). Заместитель директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников  пояснил «Ъ» об основных положениях проекта: «Ранее предлагалось, чтобы сумма задолженности, при которой можно было начать процедуру банкротства, составляла 100 тыс. руб. Но данная сумма сейчас применима к юридическим лицам, поэтому для граждан она скорее всего будет снижена до 50 тыс. руб.». При этом, сообщил господин Скрипичников, в проекте будет важное положение о том, что «в процессе банкротства гражданам, включая индивидуальных предпринимателей, может быть предоставлена отсрочка в погашении долга сроком до пяти лет».

Проект предусматривает, что рассматривать дела о банкротстве граждан будут арбитражные суды, которые уже давно рассматривают дела о банкротстве компаний. Подать в суд заявление сможет сам гражданин, оказавшийся неспособным погасить долги в течение полугода, а также кредитор гражданина (например, банк) и налоговая инспекция.

Суд должен будет ввести в отношении гражданина процедуру наблюдения сроком на три месяца. Гражданин еще не станет банкротом, но судебные приставы уже не смогут взыскивать с него долги по исполнительным листам. В период наблюдения гражданин, имевший до процесса банкротства стабильный доход и не имевший непогашенной судимости, получит возможность согласовать с кредиторами план реструктуризации долгов. План может составляться на срок до пяти лет и предусматривать полную либо частичную выплату долгов, если на это согласятся кредиторы. В случае несогласия кредиторов суд сам сможет утвердить план реструктуризации, если по нему кредиторы получат больше денег, чем при немедленной продаже имущества гражданина с торгов.

 

И еще считаю нужным акцентировать внимание на том, что Правительство подготовило поправки в бюджет о выделении 60 млрд руб. в капитал АИЖК для рефинансирования ипотечных кредитов.

... Очень своевременное и достойное решение, которое поможет банкам, выдавшим кредиты и хранящим их на балансе, пополнить ликвидность: региональные операторы продадут накопившиеся у них кредиты АИЖК, на полученные деньги увеличат уставный капитал и выкупят накопившиеся у банков закладные, радуется член совета Ассоциации ипотечных компаний (объединение партнеров АИЖК) Алексей Струков.

 С учетом ситуации на рынке возможны некоторые послабления, говорит представитель АИЖК Анна Ярцева. Например, агентство рассматривает возможность выкупа кредитов на суммы более 1,5 млн руб. и с размером первого взноса менее 20%, пояснила она. АИЖК хочет предложить рефинансирование и банкам, не работающим по его стандартам. «Рассматривается возможность предоставления механизма рефинансирования путем приобретения ипотечных ценных бумаг», - сказала Ярцева. (
Источник: Ведомости 19.09.2008)

Главный специалист

Госюрбюро по РК

А.А.Рябухин