Дела, связанные с приватизацией

Приватизация - наиболее частый вопрос обращения граждан  с начала 2009 года.

Приватизация - это бесплатная передача в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального назначения.

Граждане РФ, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ ( ст.ст.1,2 Закона РФ от 04.07.91 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться в суд (ст.8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Ценные указания по данной категории дел содержатся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Так, доказыванию подлежат факты:

• Принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования (ст.ст. 1,2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
• Заключение договора социального найма жилого помещения нанимателем - истцом или гражданином, членом семьи которого истец является (ст.674 ГК РФ, ст.60 ЖК РФ, ст.ст. 1,2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
• Вселение истца в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или члена его семьи, а также фактическое проживание в нем (ст.ст.677, 679 ГК РФ, ст.ст.69,70 ЖК РФ, ст.ст.1,2,7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
• Круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их письменное согласие на его вселение (ст.ст.677, 679 ГК РФ, ст.ст. 69, 70 ЖК РФ), не требуется, если истец вселяется в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и для вселения несовершеннолетнего ребёнка нанимателя или члена его семьи;
• Условия вселения истца и пользование им спорным жилым помещением. Не требуется, если истец вселяется в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и для вселения несовершеннолетнего ребёнка нанимателя или члена его семьи;
• Обращение истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;
• Кто еще наравне с нанимателем имеет право пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст.ст.677, 679 ГК РФ, ст.ст.1, 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
• Имеется ли согласие на приватизацию всех лиц;
• При наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных - имеется ли согласие органа опеки и попечительства на приватизацию (ст.ст.26, 28, 37, 677, 679 ГК РФ, ст.ст. 1, 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
• Имеются ли основания (основание), препятствующие приватизации спорного жилого помещения (ст.ст. 4, 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»):

- спорное жилое помещение находится в аварийном состоянии;

- спорное жилое помещение находится в общежитии;

- спорное помещение находится в доме закрытого военного городка;

- спорное жилое помещение является служебным, за исключением жилищного фонда совхозов, и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;

- использование истцом права на приватизацию другого жилого помещения ранее.

Тут же надо отметить, что положения части 1 статьи 4, которые устанавливали, что не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции РФ (постановление Конституционного суда РФ от 15.06.06 №6-П.

Положение статьи 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территории соответствующих учреждений социальной защиты населения, - как аналогичное положения, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (определение Конституционного Суда РФ от 10.12.02 №316-О).

Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу (ч.3 ст.79 Федерального конституционного закона от 21.07.94 №1-ФКЗ);

• Отзыв истцом и (или) лицом, обладавшим равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, этого заявления до оформления договора передачи жилого помещения в собственность истца (ст.ст.1,2,7,8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Принадлежность спорного жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования доказывают:

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- справка органов БТИ о принадлежности недвижимого имущества.

Заключение договора социального найма жилого помещения подтверждается:

• До 1 марта 2005 года - ордером на жилое помещение, обменным ордером (при вселении в порядке обмена), договором социального найма жилого помещения;
• С 1 марта 2005 года - только договором социального найма жилого помещения.

Факт вселения истца в спорное жилое помещение и его фактическое проживание в нем подтверждают:

• Справка о регистрации по местожительству и составе семьи;
• Акт о фактическом проживании, составленный с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей. Иных лиц;
• Квитанции, иные платежные документы о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей;
• Свидетельские показания и т.д.

Перечень лиц, обладавших равными с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие не его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением, устанавливаются при помощи:

• Справки регистрации по местожительству и составе семьи;
• Документов регистрационного учета (например, заявление нанимателя (членов его семьи) о регистрации истца и согласии на его вселение);
• Свидетельскими показаниями и т.д.

Факт обращения истца с заявлением о приватизации спорного жилого помещения и согласие всех лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением, на его приватизацию подтверждает:

• Копия заявления о приватизации с отметкой о его принятии;
• Справка органа опеки и попечительства о согласии на приватизацию;
• Копия решения или иного ответа должностного лица уполномоченного органа об отказе в приватизации.

Соответственно, отзыв заявления о приватизации подтверждается заявлением об отзыве заявления о приватизации.

О наличии обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения, свидетельствуют:

• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• Справка БТИ о принадлежности и (или) техническом состоянии спорного жилого помещения;
• План жилого помещения и экспликация к нему изготавливаемые БТИ.

Передача жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации с нарушением установленных Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» условий и порядка по иску заинтересованного лица может быть оспорена в суде.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по  требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

С иском о признании приватизации жилого помещения недействительной в защиту прав несовершеннолетнего и недееспособного гражданина, интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований могут обратиться также прокурор, орган опеки и попечительства в соответствии с их компетенцией (ст.ст. 45, 46 ГПК).

Случается так, что гражданин, подавший заявление о приватизации занимаемого им помещения, умирает до того, как процесс приватизации завершается. Могут ли его наследники претендовать на это помещение?

• Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п.8 постановления Верховного Суда РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке.

Доказыванию подлежат следующие факты:

• Принадлежность спорного жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования (ст.ст.1,2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
• Заключение договора социального найма помещения нанимателем-наследодателем или гражданином, членом семьи которого наследодатель является;
• Вселение гражданина-наследодателя в спорное жилое помещение в установленном порядке;
• Кто еще наравне с нанимателем имеет право пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст.ст.677,679 ГК РФ, ст.ст.1,2,7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
• Имеется ли согласие на приватизацию всех этих лиц;
• При наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных - имеется ли согласие органа опеки и попечительства на приватизацию (ст.ст. 26,28,37 ст.ст.677,679 ГК РФ, ст.ст.1,2,7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
• Соблюдены ли условия вселения истца и пользования им спорным помещением (677,679 ГК РФ, ст.ст.69,70 ЖК РФ), Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем (например, на основании ордера на жилое помещение), а также при вселении несовершеннолетнего ребёнка нанимателя или члена его семьи;
• Факт обращения наследодателя в уполномоченный собственником жилого фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;
• Наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения;
• Отзыв гражданином-наследодателем и (или) лицом, обладавшим равными с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения гражданина-наследодателя в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, этого заявления до смерти гражданина-наследодателя (ст.ст.1-2,7,8 677,679 ГК РФ, ст.ст.)
• Смерть наследодателя;
• На самом ли деле истец является наследником гражданина, претендовавшего на приватизацию спорного жилого помещения, по закону или по завещанию.

Внимательно и тщательно  соберите необходимые доказательства и отстаивайте свои права в суде.

Главный специалист

Госюрбюро по РК

Т.А. Путролайнен